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En viager libre ou en viager occupé, l’équilibre financier du viager pour les parties dépend avant tout de la valeur vénale libre du bien à vendre.
Le type de vente retenu pour répondre aux attentes du vendeur déterminera ensuite s’il y a lieu de calculer la valeur d’un droit d’usage et d’habitation.
Celui-ci repose sur l’espérance de vie statistique du ou des vendeurs au moment de la mise en vente.
La vente en viager résultant d’un accord gré à gré, il faut ensuite que les parties décident du versement ou non d’un capital et de son montant.
Le reste à payer sera converti en rente viagère.
Monsieur et Madame D. ont respectivement 85 et 83 ans. Ils souhaitent rester chez eux pour leurs vieux jours. Pour cela, ils ont ponctuellement besoin d’une aide à domicile et doivent prévoir des travaux d’aménagement pour leur salle de bains. La retraite qu’ils perçoivent ne peut couvrir ces frais complémentaires en plus des charges courantes.
En vendant leur maison évaluée 327 000 €, en viager occupé, Monsieur et Madame D. profitent d’un Bouquet de 55 000 € à la signature de l’acte authentique, et d’une rente mensuelle la vie durant de 1 075 €. La rente est indexée sur l’indice national des prix à la consommation ref. INSEE
L’investisseur profite d’une décote de l’ordre de 40 % liée au droit d’usage et d’habitation. De plus, les « frais de notaire » liés à cette acquisition seront basés sur la valeur occupée de 196 200 € et non sur la valeur vénale, qui elle est de 327 000 €. L’investisseur n’aura pas de soucis de gestion locative, ni de pression fiscale sans revenus fonciers. Ici, l’horizon d’investissement est de l’ordre de 10 à 13 ans.
Madame V., 76 ans est veuve. Elle souhaite vendre sa résidence secondaire en viager afin de se garantir un revenu complémentaire la vie durant. N’ayant pas de retraite au titre d’une activité professionnelle passée, la garantie offerte par le viager libre permet à Madame V. de faire des projets.
La vente de son appartement dont la valeur vénale a été établie à 290 000 € permet à Madame V. de récupérer un bouquet de 85 000 € à la signature de l’acte notarié et une rente de 1 150 € versée mensuellement la vie durant par le débirentier.
En viager libre, l’investisseur profite d’un crédit vendeur et peut profiter du bien dès la signature de l’acte authentique.
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